一、跨境冷鏈電商海外倉的業(yè)務(wù)流程    隨著跨境電商物流的發(fā)展，海外倉已經(jīng)成為一種重要的新型跨境物流模式，能有效的突破物流瓶頸，具有明顯優(yōu)勢。在跨境電商物流方式中，由于海外倉能夠提高效率、降低成本，同時能夠提高消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)，所以，這種方式在跨境電商中使用的越來越廣泛。而在海外倉的諸多形式中，第三方海外倉受到賣家更多的青睞。    盡管如此，海外倉模式也有其自身不足之處。相比于傳統(tǒng)供應(yīng)鏈，跨境電商供應(yīng)鏈鏈路較長，主要包含了供應(yīng)商、物流、通關(guān)、選品策略等關(guān)鍵部分，其中，針對跨境冷鏈電商的具體情況，最重要的環(huán)節(jié)莫過于冷鏈物流，尤其是擁有網(wǎng)絡(luò)化布局的冷鏈物流體系，加以匹配出口國和進(jìn)口國口岸的核心倉儲資源，有利于更高效地開展跨境冷鏈供應(yīng)鏈的運(yùn)作。   冷鏈物流目前正在由起步階段進(jìn)入快速上升通道。由于起步時間晚，行業(yè)呈現(xiàn)設(shè)施薄弱效率低等特征。由于跨境物流涉及較多環(huán)節(jié)，跨境冷鏈物流更是對于整個物流過程的要求更加嚴(yán)格，而且面對各國、各地區(qū)不同的文化、物流供應(yīng)商和海關(guān)，其時效性、產(chǎn)品質(zhì)量、成本及退換貨等問題一直難以得到有效解決，影響跨境電商的發(fā)展。而海外倉作為一種新型的跨境冷鏈電商的冷鏈物流業(yè)態(tài)模式，與國內(nèi)消費(fèi)市場日益多樣化的需求仍存在著一定的差距。    隨著經(jīng)濟(jì)全球化和電商交易的蓬勃發(fā)展，我國跨境電商產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)和快速的增長態(tài)勢，并已經(jīng)成為我國對外貿(mào)易的重要組成成分。2019年冷鏈物流市場規(guī)模已達(dá)3780億元，據(jù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2020年將達(dá)到4850億元。隨著冷鏈物流產(chǎn)業(yè)布局更加完善，國家標(biāo)準(zhǔn)及利好政策逐漸落實(shí)，消費(fèi)升級及冷鏈物流與人工智能、大數(shù)據(jù)的深度融合等利好因素，中國冷鏈物流，尤其是跨境冷鏈電商海外倉產(chǎn)業(yè)將會進(jìn)一步發(fā)展。   國內(nèi)的主流跨境冷鏈電商海外倉鮮易（一站式配套服務(wù)海外倉）、京東（跨境冷鏈電商平臺建設(shè)的海外倉）及中郵（第三方海外倉）等品牌的跨境冷鏈電商海外倉已經(jīng)進(jìn)行了一些有益的探索。跨境冷鏈電商海外倉業(yè)務(wù)流程將貨物出口至海外倉，當(dāng)買家產(chǎn)生需求時，跨境電商可以快速反應(yīng)，將海外倉內(nèi)貨物通過流通加工、包裝、分揀、裝卸、配送等一系列工作，及時運(yùn)送至買家手中，縮短了物流響應(yīng)時間，提高了物流效率。    冷鏈物流的發(fā)展核心驅(qū)動是需求。生鮮電商的崛起，城市化進(jìn)程加快，食品及醫(yī)藥安全問題日益受到重視，國家政策大力支持，這4大因素都將驅(qū)動冷鏈物流需求在未來3-5年內(nèi)迅速放量。對于擁有自建海外倉的跨境冷鏈電商來說，跨境冷鏈電商將貨物集中運(yùn)至采購中心倉或者集貨中轉(zhuǎn)倉，做好倉儲保鮮工作并等待出口。集貨完成后，跨境冷鏈電商通過海運(yùn)、空運(yùn)、陸運(yùn)或者鐵路運(yùn)輸?shù)姆绞綄⒇浳锼瓦_(dá)自建海外倉，將冷鏈做好分類，合理倉儲。跨境冷鏈電商海外倉利用企業(yè)自身的物流信息系統(tǒng)，對前期的出口運(yùn)輸進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，對海外倉內(nèi)倉儲的貨物進(jìn)行遠(yuǎn)程操作，并且保持實(shí)時更新。買家通過訂單管理系統(tǒng)將其需求信息發(fā)送至跨境冷鏈電商企業(yè)后，海外倉第一時間做出反應(yīng)，將貨物進(jìn)行簡單的加工包裝后，通過本地物流運(yùn)送至買家手中。      物流信息系統(tǒng)及時更新倉內(nèi)庫存情況，跨境冷鏈電商海外倉做出是否增加倉內(nèi)貨物的決定。對于使用第三方海外倉的跨境冷鏈電商來說，貨物由第三方物流冷鏈服務(wù)公司或者物流承運(yùn)人采用空運(yùn)、海運(yùn)、陸運(yùn)或鐵路運(yùn)輸?shù)确绞剑\(yùn)至第三方海外倉。跨境冷鏈電商利用第三方物流企業(yè)的物流信息系統(tǒng)對貨物實(shí)時監(jiān)控，并根據(jù)訂單管理系統(tǒng)內(nèi)買家的需求，對第三方企業(yè)發(fā)出指令。第三方企業(yè)依照指令，對貨物進(jìn)行流通加工、包裝、倉儲等工作，并通過企業(yè)的本地資源進(jìn)行本地物流配送，送達(dá)買家手中。    冷鏈干線運(yùn)輸行業(yè)具有集中度低、進(jìn)入門檻低等特征，由于中國冷鏈物流處于起步階段，市場過于分散，百強(qiáng)企業(yè)的集中度僅為10%，遠(yuǎn)低于美國前三大企業(yè)集中度13%的水平，市場處于無序競爭的狀態(tài)。未來3-5年，行業(yè)將向更加有序、成熟的充分競爭態(tài)過渡。電商巨頭在國內(nèi)物流時效提速后，紛紛加速海外倉的建設(shè)。截至今年上半年，京東物流已設(shè)立了160多個海外倉。菜鳥網(wǎng)絡(luò)宣布將啟動香港國際機(jī)場物流樞紐和迪拜機(jī)場數(shù)字貿(mào)易中樞，加速包裹的中轉(zhuǎn)和分發(fā)，未來實(shí)現(xiàn)全球貨物隔日達(dá)并不是一件難事。在跨境冷鏈電商海外倉內(nèi)部，商品入庫時需要填寫海外倉入庫單，登記商品屬性以及貯藏方式等多方面的資料，方便后期校對貨品，隨后填寫入庫單，明確貨物確實(shí)入庫，避免在發(fā)生問題時的糾紛和逃責(zé)行為。在倉內(nèi)存儲過程中，需要隨時查詢貨物庫存以及倉儲狀態(tài)，利用人工智能對貨品狀態(tài)實(shí)時監(jiān)測，通過大數(shù)據(jù)匯整成商品的詳情展示頁并實(shí)時更新，以方便查詢庫存。跨境冷鏈電商海外倉當(dāng)有訂單需求時，下單或?qū)胗唵我院螅瑐}內(nèi)會根據(jù)倉庫情況是否有充足貨品，來決定是否要拆單，聯(lián)系其他倉庫對剩下數(shù)量的貨品進(jìn)行配送，填寫出倉單，進(jìn)行出庫配送。配送時通過訂單監(jiān)測系統(tǒng)等，實(shí)時注意訂單配送情況，確保貨物安全及時送達(dá)顧客手中。二、跨境冷鏈海外倉園區(qū)的運(yùn)營模式    在世界經(jīng)濟(jì)增長動能不足的背景下，中國提出的“一帶一路”倡議是推動經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展的重大戰(zhàn)略。以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為代表的新業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)也正在積極布局、并肩出海，跨境電商迎來爆發(fā)式增長，成為驅(qū)動貿(mào)易發(fā)展不可忽視的一股新動能。跨境冷鏈電商海外倉的供應(yīng)鏈運(yùn)營模式包括上游生產(chǎn)供應(yīng)商、跨境電商、物流企業(yè)以及目標(biāo)客戶，其中的信息流動即形成大數(shù)據(jù)資源，供應(yīng)鏈平臺構(gòu)建的關(guān)鍵在于分析貿(mào)易往來中的大數(shù)據(jù)，獲取有用信息。    與傳統(tǒng)的對外貿(mào)易相比，跨境電商具有貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)化、多邊化、直接化、高頻化和單次交易金額低等特點(diǎn)。這就需要企業(yè)充分掌握跨境電商操作流程，及時分析相關(guān)信息，直接面對海外消費(fèi)者，與他們進(jìn)行溝通。與傳統(tǒng)外貿(mào)的批量化訂單相比，跨境電商的訂單更加分散，操作要求更高。我國很多外貿(mào)出口企業(yè)特別是中小外貿(mào)出口企業(yè)，受制于傳統(tǒng)銷售思維，對電子商務(wù)開展業(yè)務(wù)不熟練，從事跨境冷鏈電商海外倉活動更是力不從心。    除此之外，開展跨境出口業(yè)務(wù)，必須要尊重消費(fèi)者所在國的法律法規(guī)，尤其是歐美等發(fā)達(dá)國家知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)非常嚴(yán)格，企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識也比較強(qiáng)，我國很多遭到版權(quán)方起訴的出口跨境冷鏈電商海外倉業(yè)就是因?yàn)闆]有注意這方面的問題，或者存在僥幸心理，不但損害了我國產(chǎn)品的國際信譽(yù)，還要支付巨額的賠償金，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)供應(yīng)鏈內(nèi)部數(shù)據(jù)流動特征，其數(shù)據(jù)類型可分為：其一為供應(yīng)鏈上游供應(yīng)商與目標(biāo)消費(fèi)者來往數(shù)據(jù);其二為跨境電商與上游供應(yīng)商與來往數(shù)據(jù);其三為跨境電商、目標(biāo)消費(fèi)者以及物流冷鏈服務(wù)公司來往數(shù)據(jù)。自2016年起，我國進(jìn)跨境電商交易規(guī)模呈現(xiàn)上漲的趨勢。2016年的該產(chǎn)業(yè)的交易額度為6.3萬億元，2018年的交易額度為9.1萬億元，2019年的交易額度增長至10.8萬億元。預(yù)計(jì)2020年，我國跨境電商交易額度將增長至12.7萬億元。     從海外倉內(nèi)外部運(yùn)營流程來看，其主要進(jìn)行著基本的倉儲工作。為了提高海外倉運(yùn)營模式的競爭力，模式創(chuàng)新是必不可少的。實(shí)現(xiàn)海外倉的信息化數(shù)據(jù)化大數(shù)據(jù)、人工智能的發(fā)展與應(yīng)用使得跨境電商海外倉進(jìn)入到智能化、信息化運(yùn)營階段。智能化和信息化可以解決海外倉在運(yùn)營過程中存在的人力成本上漲、流程繁瑣、響應(yīng)效率底下、數(shù)據(jù)獲取慢等問題，進(jìn)一步提升運(yùn)營效率。    從智能化選品的角度來看，傳統(tǒng)海外倉在進(jìn)行囤貨時，需要經(jīng)過海外零售商、分銷商、代理、國內(nèi)生產(chǎn)商等一系列周期漫長的流程，如果利用人工智能來收集消費(fèi)者數(shù)據(jù)，識別消費(fèi)者偏好，會使得采購更加數(shù)據(jù)化，實(shí)現(xiàn)預(yù)測式發(fā)貨，海外倉可以進(jìn)行提前備貨，減少貨物積壓。   從智能化供應(yīng)鏈來說，要做到一定預(yù)測和管控，進(jìn)行物流網(wǎng)絡(luò)預(yù)測管理。對那些原本需要靠經(jīng)驗(yàn)、信息收集、人力等才能實(shí)現(xiàn)的工作，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)測、智能路徑規(guī)劃、分類與庫存規(guī)劃，進(jìn)行系統(tǒng)智能化、數(shù)據(jù)化的分析等智能化、信息化管理，提高機(jī)械化程度，降低人工成本。     實(shí)現(xiàn)海外倉的多功能化和增值化隨著人們需求不斷變化，運(yùn)營成本不斷增長，利潤空間不斷被稀釋，功能單一的海外倉很容易被取代，所以其功能拓展尤為重要。     個性化的冷藏倉儲，依據(jù)不同冷鏈產(chǎn)品的特性，提供不同的冷藏或冷凍倉儲條件，保證冷鏈產(chǎn)品的新鮮度。多式聯(lián)運(yùn)集成，改變海外倉單一的運(yùn)輸方式，進(jìn)行多式聯(lián)運(yùn)，可以在降低運(yùn)輸成本的同時，將貨物以合理的方式快速送達(dá)。跨境冷鏈電商海外倉深度流通加工，一改原來簡單的流通加工方式，按照買家的要求對貨物進(jìn)行深度加工和包裝，將訂單數(shù)量較小、金額較低、頻率較高且距離較長的貨物，進(jìn)行整箱拼裝，到倉后再按需拆拼，以實(shí)現(xiàn)資源整合。報(bào)關(guān)報(bào)檢，為貨物提供報(bào)關(guān)報(bào)檢服務(wù)，降低部分環(huán)節(jié)延誤導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈一體化。通過梳理，跨境冷鏈電商海外倉有四種主要模式：B2C：商對客模式，賣家在亞馬遜，沃爾瑪、速賣通等企業(yè)對消費(fèi)者(Business to Customer，B2C)電商平臺渠道銷售。近十年來，中國跨境電商賣家已經(jīng)占據(jù)了美國接近40%的市場份額。C2C：賣家對買家模式，賣家在eBay，Etsy，Wish等個人對個人(Consumer to Consumer，C2C)電商平臺渠道銷售，類似于國內(nèi)的淘寶平臺。自建站：獨(dú)立網(wǎng)站模式，包括自建網(wǎng)站或使用Shopify等平臺搭建品牌渠道銷售，適合實(shí)力較強(qiáng)的中大型電商或垂直電商，目前已有上百家銷售規(guī)模上億的企業(yè)。社交電商：在照片墻（Instagram）、臉書（Facebook）、微信等社交媒體渠道銷售，近兩年來網(wǎng)紅帶貨方式促進(jìn)了社交電商的快速發(fā)展。這四類模式都是中國賣家的商品直達(dá)國外C端，交易流程如圖1所示。中國賣家在不同的銷售平臺上接到海外買家的訂單后，一般通過兩種方式運(yùn)送：一種是貨物在國內(nèi)倉，通過國內(nèi)國際物流派送給國外消費(fèi)者；另一種是貨物提前已經(jīng)備在海外倉，直接通過國外當(dāng)?shù)匚锪髋伤汀＿@兩種方式區(qū)別于傳統(tǒng)國際貿(mào)易是省去了國內(nèi)國外供應(yīng)商和中間商的環(huán)節(jié)，但是物流和報(bào)關(guān)變得相對復(fù)雜、零散、多頻次，為此中國海關(guān)出臺了相應(yīng)的監(jiān)管方式；催生了第三方支付的蓬勃發(fā)展。     跨境冷鏈電商海外倉供應(yīng)鏈金融將物流金融與海外倉融合，除了進(jìn)行傳統(tǒng)的存貸款、擔(dān)保、租賃等基礎(chǔ)的金融功能之外，還進(jìn)行保險(xiǎn)保理、參股融資等金融功能。進(jìn)一步完善跨境電商海外倉支付體系建設(shè)，與國外主要合作伙伴建立跨境電商支付計(jì)劃，促進(jìn)支付方式多樣化。售后服務(wù)，完善海外倉售后服務(wù)，貨物送達(dá)至顧客后，進(jìn)行電話或者網(wǎng)絡(luò)客服專訪，及時解決問題，提高訂單挽救率，并了解顧客需求，后期改進(jìn)。    實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈體系一體化與海外園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級協(xié)同發(fā)展縱向角度。通過建設(shè)跨境電商物流海外倉聯(lián)盟，打造全產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈體系，形成快捷、高效、安全的利益共同體，實(shí)現(xiàn)跨境電商海外倉的運(yùn)營模式創(chuàng)新，以解決跨境電商海外倉存在的一系列問題。     首先，銷售渠道單一是導(dǎo)致海外倉產(chǎn)生滯銷庫存的重要原因，通過構(gòu)建共享物流理念下跨境電商物流海外倉聯(lián)盟，共享滯銷庫存，將滯銷庫存轉(zhuǎn)至其他跨境電商或者賣家進(jìn)行銷售，擴(kuò)大銷路。其次，不同國家、地區(qū)由于語言、營銷和法律等的不同，勢必會導(dǎo)致運(yùn)營模式“水土不服”。跨境電商通過與海外體系公司合作，共同打造本土化的海外倉，解決文化差異問題。最后，中小型跨境冷鏈電商海外倉業(yè)沒有雄厚的資金來自建海外倉，會選擇第三方海外倉，也就要支付高額倉儲費(fèi)用。這類企業(yè)通過企業(yè)間合作，與上下游企業(yè)建立全產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈體系，達(dá)成長期合作關(guān)系，從而降低倉儲成本費(fèi)用。橫向角度。架構(gòu)跨境海外倉與國內(nèi)冷鏈物流園區(qū)、冷鏈中心的“地網(wǎng)”，實(shí)現(xiàn)跨境冷鏈電商海外倉朝著海外區(qū)和海外園進(jìn)行轉(zhuǎn)型和升級，實(shí)現(xiàn)多倉聯(lián)動，庫存共享。通過構(gòu)建“地網(wǎng)”減少了跨境電商將商品由冷鏈物流園區(qū)或冷鏈中心轉(zhuǎn)移至海外倉的運(yùn)輸時間，降低了運(yùn)輸成本，也減少了冷鏈產(chǎn)品由于運(yùn)輸過程溫度等方面的問題產(chǎn)生的損耗，并且可以做到對海外倉進(jìn)行及時補(bǔ)給貨物。     跨境冷鏈電商海外倉眾包配送模式由于平時員工配送時間剛好是顧客的工作時間，而冷鏈產(chǎn)品又有易腐蝕變質(zhì)的特性，不能及時接收產(chǎn)品可能導(dǎo)致產(chǎn)品變質(zhì)或者其他一些問題，所以如何合理的進(jìn)行“最后一公里”的配送成為一個亟待解決的問題。通過跨境冷鏈電商海外倉將眾包配送應(yīng)用到海外倉“最后一公里”，提供定制化服務(wù)，更好的滿足顧客需求，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提升顧客滿意度。所謂眾包配送最大的特點(diǎn)是以滴滴打車式的派單為主，以搶單為輔，根據(jù)配送速度、負(fù)載、定位、用戶評價(jià)四個維度對配送員進(jìn)行篩選并安排派單。    跨境冷鏈電商海外倉模式下的眾包配送，通過派單配送，將社會上閑置的配送資源和配送點(diǎn)連接起來，實(shí)現(xiàn)倉配一體化。一方面，降低企業(yè)包括購置和維護(hù)冷鏈車的成本、固定員工基本工資及附帶福利等的固定資產(chǎn)投資。另一方面，眾包配送對于配送時間的合理化、定制化，可以使冷鏈品等貨品在顧客要求的時間進(jìn)行配送，滿足顧客個性化需求。 三、冷鏈海外倉工業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新與探索    冷鏈電商海外倉冷鏈電商海外倉的供應(yīng)鏈協(xié)同模式(Collaborative Logistics)指冷鏈物流企業(yè)通過Intenet提供服務(wù)并協(xié)調(diào)所有的商務(wù)活動，以提高利潤和績效，它創(chuàng)造協(xié)同環(huán)境使各企業(yè)共享信息和資源的海外倉庫模式。與傳統(tǒng)國際貿(mào)易相比，跨境冷鏈電商海外倉具有多邊化、直接化、訂單批量小、交易頻次高等優(yōu)勢特點(diǎn)，但也存在不少短板，針對發(fā)展中存在的短板，產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)中心著力建設(shè)跨境電商綜合服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)異地通關(guān)、商檢、結(jié)匯、退繳稅等一站式公共服務(wù)，形成低成本、高效率、無縫銜接的跨境電子商務(wù)境內(nèi)通道。     冷鏈電商海外倉的供應(yīng)鏈協(xié)同模式具有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的成本優(yōu)勢，是供應(yīng)鏈管理的進(jìn)一步發(fā)展。它將企業(yè)控制范圍擴(kuò)大到供應(yīng)鏈上所有節(jié)點(diǎn)企業(yè)，第一次讓企業(yè)可能及時獲得供應(yīng)鏈中完全的信息，最重要的是它讓企業(yè)知道產(chǎn)品的狀態(tài)。如生產(chǎn)、運(yùn)輸以及能否按時到達(dá)等。冷鏈電商海外倉的供應(yīng)鏈協(xié)同模式是以Web為基礎(chǔ)的主機(jī)軟件服務(wù)，它使生產(chǎn)企業(yè)、零售企業(yè)、運(yùn)輸企業(yè)用更低的成本解決企業(yè)內(nèi)外物流問題。     如何將海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域的監(jiān)管政策與跨境電商出口市場需求進(jìn)行有效匹配，進(jìn)而在全球配置交易結(jié)構(gòu)，近來，國內(nèi)在跨境冷鏈電商海外倉“供應(yīng)鏈協(xié)同+全球中心倉”模式上進(jìn)行了一些有益的探索和嘗試，通過設(shè)計(jì)、開發(fā)一系列跨境電商出口供應(yīng)鏈服務(wù)優(yōu)化所需的信息系統(tǒng)工具，通過采用全新的“多方協(xié)作式”的業(yè)務(wù)流程管理模式，通過與金融機(jī)構(gòu)合作推出跨境支付、結(jié)算、融資等供應(yīng)鏈金融服務(wù)產(chǎn)品，通過與物流企業(yè)合作開展貨物運(yùn)輸?shù)娜瘫O(jiān)控與信息共享等業(yè)務(wù)合作，成功解決了跨境電商出口中的諸多“痛點(diǎn)”問題。    “跨境電商出口供應(yīng)鏈協(xié)同”模式是在“數(shù)字貿(mào)易”時代背景下，與跨境電商出口現(xiàn)有商業(yè)模式、監(jiān)管體制和市場趨勢匹配度極高的，已經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)的成功模式。這一方案，具有在更深、更廣領(lǐng)域進(jìn)一步拓展、提升、完善的空間，具有向全國其他海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域做復(fù)制和推廣的價(jià)值。以深圳前海灣保稅港區(qū)探索并成功開展的，多方協(xié)同式的跨境電商出口服務(wù)模式，稱之為“跨境電商出口供應(yīng)鏈協(xié)同”模式。這一新的商業(yè)與服務(wù)模式，對全國跨境電商行業(yè)和全國海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域轉(zhuǎn)型升級，都具有極為重要的示范意義。    由海關(guān)牽頭啟動“全球中心倉”項(xiàng)目建設(shè)，該項(xiàng)目實(shí)施后，將實(shí)現(xiàn)保稅與非保稅貨物同倉存儲、進(jìn)口與出口同倉調(diào)撥、小額交易（2C）與大宗貿(mào)易（2B）同倉交割、內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)同倉一體，通過“一區(qū)多功能、一倉多形態(tài)”的監(jiān)管創(chuàng)新，使原來需要存儲于多個地區(qū)、多個倉庫的多種物流及貿(mào)易形態(tài)可以在區(qū)內(nèi)的一個“中心倉”內(nèi)一站式完成。在做“全球中心倉”項(xiàng)目設(shè)計(jì)時，前海灣保稅港區(qū)把“區(qū)內(nèi)同倉貨物同時向國內(nèi)、國外消費(fèi)者零售（B2C）+向國內(nèi)、國外商家批量銷售（B2B）+靈活退運(yùn)”作為假想的業(yè)務(wù)場景，目標(biāo)是讓海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域的便利化通關(guān)政策，與大型電商平臺主導(dǎo)下的商業(yè)模式、物流組織模式充分匹配。到2017年6月，前海灣保稅港區(qū)“全球中心倉”項(xiàng)目的前期技術(shù)準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成，業(yè)務(wù)測試很快開始。     啟動前海灣保稅港區(qū)與深港陸路口岸之間的“屬地查驗(yàn)，口岸直放”的前期工作，力爭構(gòu)建深港間無縫銜接通道，實(shí)現(xiàn)經(jīng)香港直飛全球的跨境電商出口貨物在前海灣保稅港區(qū)完成訂艙、安檢、打板，后續(xù)還將打通前海灣保稅港區(qū)到深圳機(jī)場的通道。目前這項(xiàng)工作正在推進(jìn)中。    前海灣保稅港區(qū)企業(yè)和監(jiān)管部門將持續(xù)探索海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域功能、監(jiān)管政策與跨境電商出口商業(yè)模式、市場規(guī)律、企業(yè)需求的最佳結(jié)合方式，積極引進(jìn)、聯(lián)合更多與跨境電商出口供應(yīng)鏈服務(wù)密切相關(guān)的機(jī)構(gòu)，以數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)協(xié)同為基礎(chǔ)，以探索和打造更適應(yīng)跨境電商新貿(mào)易方式的監(jiān)管與服務(wù)體系為目標(biāo)，不斷充實(shí)“跨境電商出口供應(yīng)鏈協(xié)同”模式的內(nèi)涵，為全國跨境電商出口樹立標(biāo)桿，引領(lǐng)全國海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域功能的轉(zhuǎn)型升級。     “跨境冷鏈電商海外倉供應(yīng)鏈協(xié)同”模式創(chuàng)新，為支持跨境電商出口冷鏈業(yè)務(wù)開展，深圳海關(guān)對園區(qū)輔助監(jiān)管信息系統(tǒng)進(jìn)行升級，新增跨境電商出口監(jiān)管模塊。在信息系統(tǒng)的支持下，前海灣保稅港區(qū)實(shí)現(xiàn)了對跨境電商出口貨物的“暫存入?yún)^(qū)”、“先出后報(bào)”、“集中申報(bào)”以及“HS-code歸并”等功能，使園區(qū)初步具備了對跨境電商出口貨物有效監(jiān)管下的便捷通關(guān)服務(wù)功能。      跨境冷鏈電商海外倉供應(yīng)鏈協(xié)同利用前海灣保稅港區(qū)開展跨境電商出口業(yè)務(wù)的企業(yè)，可根據(jù)自身情況選擇出口模式（兩種）：一是在貨物從國內(nèi)進(jìn)入保稅港區(qū)的環(huán)節(jié)（“二線入?yún)^(qū)”）即辦理出口手續(xù)，這是海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式，優(yōu)勢是可以盡早辦理出口退稅等手續(xù)；二是在貨物“二線入?yún)^(qū)”時先不辦理出口手續(xù)，用“入?yún)^(qū)清單”向海關(guān)申報(bào)，入?yún)^(qū)后用“電商賬冊”進(jìn)行監(jiān)管。這種模式，即上文提到的“暫存入?yún)^(qū)”政策。第二種模式的優(yōu)勢是與貨物入?yún)^(qū)時貿(mào)易與出口尚未真實(shí)發(fā)生的情況相符，另外，還可以根據(jù)需要（轉(zhuǎn)內(nèi)銷等）非常靈活地將貨物退回國內(nèi)（無需辦理復(fù)進(jìn)口手續(xù)）。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，跨境電商出口一般會選擇第二種“暫存入?yún)^(qū)”模式。     根據(jù)深圳跨境電商出口商品種類繁雜、碎片化訂單為主、商家信息化引用水平較高但通關(guān)經(jīng)驗(yàn)欠缺、通關(guān)信息難以及時反饋等特點(diǎn)和難點(diǎn)，前海灣保稅港區(qū)專門開發(fā)了可提供海關(guān)十位編碼歸類的自助查詢、海關(guān)審核與放行狀態(tài)實(shí)時查詢、出口貨物防偽溯源、電商退稅結(jié)匯等功能的輔助與增值服務(wù)系統(tǒng)，幫助跨境電商出口企業(yè)通過電子化的數(shù)據(jù)交互，自主選擇以“備貨”和“集貨”兩種模式完成出口通關(guān)操作。    跨境冷鏈電商海外倉供應(yīng)鏈協(xié)同利用前海灣保稅港區(qū)開展跨境電商出口業(yè)務(wù)，有“備貨”和“集貨”兩種模式。“備貨”模式，即貨物批量進(jìn)入保稅港區(qū)存儲，再根據(jù)海外電商平臺上的銷售訂單，形成包裹發(fā)出境外；“集貨”模式，是指跨境電商出口的包裹類貨物不需在保稅港區(qū)存儲。      跨境冷鏈電商海外倉供應(yīng)鏈協(xié)同在“走得通”、“走得順”的基礎(chǔ)上，前海灣保稅港區(qū)按照“供應(yīng)鏈協(xié)同”的理念，繼續(xù)深入探索“以海關(guān)放行電子數(shù)據(jù)為交付依據(jù)，以銀行貨款到賬為貨權(quán)交割依據(jù)，實(shí)結(jié)集報(bào)”的外貿(mào)一體化服務(wù)模式創(chuàng)新。通過發(fā)貨企業(yè)、電商（賣家）企業(yè)、物流企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門的多方協(xié)作，打通前海灣保稅港區(qū)倉庫管理系統(tǒng)、電商交易平臺、銀行信息系統(tǒng)和通關(guān)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，將跨境電商出口交易所涉及的資金信息、報(bào)關(guān)信息、物流信息以及訂單信息進(jìn)行重新整合，從而形成全新的、更符合跨境電商新貿(mào)易業(yè)態(tài)商業(yè)模式的交易、結(jié)算、物流、通關(guān)與融資等綜合服務(wù)體系與規(guī)則。      跨境冷鏈電商海外倉供應(yīng)鏈協(xié)同又進(jìn)一步與海外電商平臺建立合作關(guān)系，通過與境內(nèi)外銀行合作開發(fā)支付與結(jié)算工具，通過設(shè)立保稅港區(qū)內(nèi)的傘型子賬冊和銀行的傘型子賬戶，高效解決了海外多方買家與境內(nèi)多方賣家“多對多”的物流管理與資金結(jié)算等問題。    在“跨境電商出口供應(yīng)鏈協(xié)同”商業(yè)模式下，參與“協(xié)同”的角色已包括前海灣保稅港區(qū)企業(yè)、海外電商平臺企業(yè)、境內(nèi)制造業(yè)企業(yè)、電商銷售企業(yè)（平臺賣家）、境內(nèi)外銀行、境內(nèi)外物流企業(yè)和相關(guān)監(jiān)管部門等。      跨境冷鏈電商海外倉供應(yīng)鏈協(xié)同“一線出區(qū)”貨值的同比增長率分別為250%、40.5%、39.3%、68.2%，包裹數(shù)的同比增長率分別為222.1%、188.6%、175.2%、47.8%，總體發(fā)展態(tài)勢良好。主要產(chǎn)品是珠三角地區(qū)的、以跨境電商方式銷售的、有自主品牌的工廠貨（主要產(chǎn)品包括無人機(jī)、手機(jī)、LED燈、汽車檢測儀、平板電腦、USB設(shè)備、嬰兒監(jiān)護(hù)報(bào)警器等）。2016年平均每個“一線出區(qū)”包裹的金額大約為164美元，遠(yuǎn)高于通過郵政渠道發(fā)運(yùn)的電商商品價(jià)格（郵政小包平均貨值不到10美元）。     跨境電商“一線出區(qū)”貨值和包裹數(shù)同比繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。其中貨值累計(jì)增長74.4%，包裹數(shù)累計(jì)增長51.7%，總發(fā)展態(tài)勢良好。“一線出區(qū)”的每個包裹平均貨值為168美元，與去年基本相當(dāng)。    “跨境電商出口供應(yīng)鏈協(xié)同”服務(wù)模式下的創(chuàng)新點(diǎn)很多，既包括海關(guān)監(jiān)管模式創(chuàng)新，也包括企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新——如果把從工廠交貨入?yún)^(qū)到電商平臺銷售，再到通關(guān)、發(fā)貨和收款全流程各個環(huán)節(jié)全部清晰列出來，就會發(fā)現(xiàn)幾乎在每一個環(huán)節(jié)上的每一種做法都是國內(nèi)同領(lǐng)域前所未有的。     其實(shí)這一模式最大的創(chuàng)新點(diǎn)，是按照構(gòu)建“生態(tài)系統(tǒng)”的理念對跨境電商出口貿(mào)易中各相關(guān)方關(guān)系的重塑。這種重塑以數(shù)據(jù)共享和有效應(yīng)用為基礎(chǔ)，形成了多方參與的跨行業(yè)、跨地域的高效協(xié)作關(guān)系，形成了與貿(mào)易趨勢相適應(yīng)的，以“多樣性”與“共贏”為主要特征的“生態(tài)系統(tǒng)”。    跨境冷鏈電商海外倉供應(yīng)鏈協(xié)同模式遵循“生態(tài)系統(tǒng)”的概念，以及“多樣性”和“共贏”的特征描述，新的商業(yè)競爭是“生態(tài)”的競爭，考驗(yàn)的不再是企業(yè)單打獨(dú)斗是能力，而是“打群架”的組織能力。在如跨境電商這樣的行業(yè)中，新的發(fā)展模式和技術(shù)應(yīng)用快速涌現(xiàn)，單個公司想要憑一己之力不間斷地覆蓋所有領(lǐng)域、保持最領(lǐng)先的商業(yè)模式的難度越來越大。合作已成為必然之選。阿里巴巴就是一個由“平臺戰(zhàn)略”演進(jìn)至“生態(tài)戰(zhàn)略”的成功案例。四、跨境冷鏈海外倉工業(yè)地產(chǎn)前瞻     經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展使得各國之間的商貿(mào)往來更加頻繁，世界各國向海外出口優(yōu)勢產(chǎn)品并進(jìn)口所需產(chǎn)品，成為促進(jìn)本國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要舉措。互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨變，越來越多的生產(chǎn)者可以通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)“脫媒”化發(fā)展。利用互聯(lián)網(wǎng)可以減少流通環(huán)節(jié)中的節(jié)點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對點(diǎn)的產(chǎn)品直達(dá)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)時代，跨境電商物流作為國民經(jīng)濟(jì)增長的新亮點(diǎn)，引起了國家和企業(yè)界的重視。    我國已經(jīng)有幾千家跨境電商平臺企業(yè)，為跨境電商交易提供了支付服務(wù)、物流推薦、信息服務(wù)、競價(jià)排名、免費(fèi)翻譯等在線服務(wù)。在出口B2B領(lǐng)域，代表性的電商平臺有阿里巴巴、敦煌網(wǎng)、環(huán)球資源等企業(yè)，出口B2C電商平臺則主要有ebay和亞馬遜，這些跨境電商品臺在國際市場已經(jīng)有了一定的知名度。在進(jìn)口B2B領(lǐng)域，阿里巴巴、進(jìn)口中國網(wǎng)、谷邁進(jìn)口網(wǎng)等知名度較高，B2C領(lǐng)域影響力較大的唯品會、走秀網(wǎng)等。尤其是阿里巴巴，阿里為跨境電商專門開設(shè)了海淘和速賣通門戶，兼具亞馬遜E-Bay和PayPal的業(yè)務(wù)和特點(diǎn)，又加入了Google的特色，引領(lǐng)了國內(nèi)的跨境電商平臺。     與此同時，“一帶一路”的推進(jìn)與實(shí)施，也進(jìn)一步促進(jìn)了跨境電商硬件與軟件設(shè)施的完善，我國已經(jīng)在搭建“網(wǎng)上絲綢之路”公共服務(wù)平臺，不但能使“一帶一路”沿線國家的電商環(huán)境更加完善，還能推動我國與沿線國家的跨境電商快速發(fā)展。      創(chuàng)建良好跨境冷鏈電商海外倉法律保護(hù)環(huán)境從國際經(jīng)驗(yàn)來看，完備而良善的立法是促進(jìn)跨境冷鏈電商海外倉持續(xù)發(fā)展的有效方法。建議在構(gòu)建良好的跨境冷鏈電商海外倉保護(hù)法律法規(guī)體系上應(yīng)著重考慮以下三點(diǎn)：一是尊重市場主體自治權(quán)利。在給予必要充分的法律保護(hù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)為跨境冷鏈電商海外倉發(fā)展創(chuàng)造足夠的空間，不能因噎廢食，不能過度監(jiān)管，扼殺跨境冷鏈電商海外倉主體的自由空間；二是提高跨境冷鏈電商海外倉法律保護(hù)的整體性。相關(guān)法律應(yīng)適合我國跨境冷鏈電商海外倉發(fā)展的需求，把制定新法律法規(guī)、修定舊法律、出臺司法解釋等有機(jī)結(jié)合，提高立法層級效力；三是充分考慮跨境冷鏈電商海外倉國際化的特點(diǎn)。制定相關(guān)法律時，應(yīng)結(jié)合其他國家的相關(guān)立法，充分考慮立法的可適用性，盡量避免因法律沖突導(dǎo)致法律適用嚴(yán)重打折甚至危害法律權(quán)威性。     跨境電商比傳統(tǒng)的國際貿(mào)易復(fù)雜，電子化、信息化程度很高，與國內(nèi)已經(jīng)成熟的電子商務(wù)也有很大的差異，涉及的行業(yè)和部門更多，需要了解和適應(yīng)的法律法規(guī)也更加繁瑣復(fù)雜，在國際上也沒有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或慣例可循。我國政府應(yīng)加快跨境電商的立法，逐步與國際上已有法律的接軌，加強(qiáng)監(jiān)督管理，加大對支付平臺的監(jiān)管力度，盡早建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，充分利用我國跨境電商的先發(fā)優(yōu)勢，帶頭建立相關(guān)的國際標(biāo)準(zhǔn)和國際慣例。既要保護(hù)跨境消費(fèi)者的利益，又要進(jìn)行正常監(jiān)管和征稅，避免國家稅收流失。     以美國跨境電商為例，截止2022年12月1日，美國工業(yè)基本面依舊強(qiáng)勁，凈吸納量（Net Absorption）和空置率（Vacancy Rate）繼續(xù)打破歷史記錄。自新冠疫情暴發(fā)以來，人們宅家時間增多，消費(fèi)由線下向線上轉(zhuǎn)移，推動了線上消費(fèi)市場快速發(fā)展，促進(jìn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的迭代升級，網(wǎng)絡(luò)購物、生鮮電商、在線教育等線上消費(fèi)紛紛逆勢上揚(yáng)，線上消費(fèi)成為美國整個消費(fèi)市場的最大亮點(diǎn)。網(wǎng)上購物的趨勢催生各零售商之間的競爭，為了使得顧客更快收到自己的網(wǎng)絡(luò)訂單，線下供應(yīng)鏈的建設(shè)勢在必行。     未來，第三方物流將成為市場發(fā)展新動力，倉庫市場的需求將進(jìn)一步細(xì)分，快遞、電商、醫(yī)藥、生鮮、制造等不同行業(yè)的用戶，因其業(yè)務(wù)特質(zhì)對倉庫設(shè)施提出各種專業(yè)化的需求，定制化有望成為倉庫開發(fā)建造中的主流趨勢，預(yù)計(jì)定制倉庫占高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的比例將會大大提升。     隨著個人消費(fèi)增長、零售市場成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉儲的需求將增長迅速。電商配送量的激增正加大美國工業(yè)地產(chǎn)市場對倉庫的需求，以及消費(fèi)市場對第三方物流的需求，從而為日益強(qiáng)勁的工業(yè)地產(chǎn)市場提供了支持。在電商行業(yè)高速發(fā)展的推動下，以倉庫、配送中心為代表的物流地產(chǎn)需求轉(zhuǎn)暖。這和面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)形成了對照。強(qiáng)勁的行業(yè)指標(biāo)是工業(yè)地產(chǎn)熱的最好寫照。盡管供應(yīng)鏈問題對貨物運(yùn)輸產(chǎn)生了影響，但工業(yè)地產(chǎn)市場仍在歷史性的一年里保持增長。     工業(yè)地產(chǎn)市場需求的激增離不開電子商務(wù)的飛速發(fā)展，以亞馬遜、易貝、沃爾瑪為代表的大電商平臺在全美大力投資倉庫、配送中心等工業(yè)地產(chǎn)，以滿足其飛速增長的線上業(yè)務(wù)。以亞馬遜為例，根據(jù)可思達(dá)和亞馬遜地圖（Mapping Amazon）的數(shù)據(jù)顯示，亞馬遜在美國目前擁有大約500多座不同類型的設(shè)施，包含208個用于包裝的大型配送中心和167個用于配送的配送站網(wǎng)絡(luò)，數(shù)十個Prime Now集散中心用于處理2小時和當(dāng)天的配送，根據(jù)客戶目的地為客戶訂單分配路線的區(qū)域分揀中心，另外還有10個機(jī)場集散中心用于空運(yùn)，11個水運(yùn)碼頭等等。      在內(nèi)陸芝加哥、亞特蘭大和達(dá)拉斯—沃斯堡的核心市場的引領(lǐng)下，美國工業(yè)市場繼續(xù)表現(xiàn)良好，強(qiáng)勁的吸收和發(fā)展，以及創(chuàng)紀(jì)錄的高要價(jià)和創(chuàng)紀(jì)錄的低空置率。包括洛杉磯和新澤西在內(nèi)的城市沿海市場以及鹽湖城和哥倫布等內(nèi)陸配送中心都出現(xiàn)了有史以來最低的空置率。與此同時，盡管新增供應(yīng)不斷，目前空置率仍降至5.3%，創(chuàng)下17年新低。在電商業(yè)發(fā)達(dá)的舊金山灣區(qū)和加州橙縣（Orange County），工業(yè)地產(chǎn)空置率僅為2%。旺盛的需求有望改善低迷的投資回報(bào)。       目前全美工業(yè)物業(yè)6.8%的資本回報(bào)率仍處于歷史低位。如果租金繼續(xù)按目前的速度上漲，回報(bào)率將在今年突破7.5%。這對于長線投資者來說是個不錯的數(shù)字。       工業(yè)地產(chǎn)需求旺盛得益于電子商務(wù)蓬勃發(fā)展。十年前電商銷售僅占美國零售銷售不到 3%。而今該比例已經(jīng)超過了 8%。電商發(fā)展的背后是實(shí)體零售的沒落。這是社會經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性變化，在未來還將持續(xù)下去。與傳統(tǒng)零售商不同，電商為方便及時配送往往在各地持有大量庫存。同時，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時地送達(dá)消費(fèi)者的手中。這就極大提高了倉儲、轉(zhuǎn)運(yùn)、配送等工業(yè)物業(yè)的需求。     為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的“最后一英里”小型配送中心。以 Amazon 為例，在 2009 年之前，末端小型配送中心只占該公司物流設(shè)施的 11%，而今該比例已經(jīng)超過了 40%。大量承包小型電商物流服務(wù)的 FedEx 也租用或購置了許多“最后一英里”配送中心。這類物業(yè)往往面積很小，且大多位于人口密度非常高的地點(diǎn)。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設(shè)施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業(yè)的租金不斷上漲，價(jià)格一路走高。    商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商 Costar 在最近的研究中識別了美國各地超過一萬處“最后一英里”物流中心。截至去年第四季度，這些物業(yè)的平均空置率僅為 3.5%，遠(yuǎn)低于 6.7% 的工業(yè)地產(chǎn)總體空置率。而在 2022年這些配送中心的租金上漲了 10.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比 6.6%的工業(yè)地產(chǎn)總體租金增長要高。    新建項(xiàng)目正源源不斷地進(jìn)入市場。按目前的建設(shè)速度，今年美國工業(yè)地產(chǎn)的竣工面積將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的3.47億平方米。熱點(diǎn)地區(qū)包括達(dá)拉斯、Inland Empire、費(fèi)城、丹佛和亞特蘭大。這五座城市貢獻(xiàn)了全美工業(yè)地產(chǎn)開工量的54%。近年來，美國房地產(chǎn)被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)已成為中國企業(yè)赴美投資商業(yè)地產(chǎn)的一大熱點(diǎn)。中國人壽是較大的買家之一。例如在 2015 年 11 月中國人壽與工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯集團(tuán)(Global Logistic Proper-ties)以 45.5 億美元的價(jià)格購買了一個擁有 193 處物業(yè)的資產(chǎn)包。這些物業(yè)分布在芝加哥、達(dá)拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個季度中企的工業(yè)地產(chǎn)投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業(yè)地產(chǎn)仍是個不錯的選項(xiàng)。在美國，倉庫空間的平均年齡是42年。與此形成鮮明對比的是，租戶們正在尋求帶有自動化和機(jī)器人的定制高科技空間，以幫助解決勞動力不足的問題。許多這些技術(shù)進(jìn)步只存在了幾年，這有效地?cái)U(kuò)大了供應(yīng)和需求之間的差距。老舊的設(shè)施也有低矮的天花板，太少的碼頭門和有限的拖車停車位，使其不太理想。自2016年以來，美國工業(yè)空間的平均租金已增長37%，達(dá)到每平方英尺7.11美元。Prologis最近報(bào)告說，美國和加拿大的物流租金以2021年期間的最快速度增長，增長了17.6%。       建筑成本也在激增。建造一個新倉庫的成本，包括勞動力，比去年上升了21%。2022年交付的大多數(shù)成品設(shè)施實(shí)際上是在疫情之前或在第一輪停工期間破土動工的，由于項(xiàng)目預(yù)計(jì)要到2023年才會交付，預(yù)計(jì)市場將繼續(xù)處于供應(yīng)短缺的狀態(tài)，并難以滿足短期內(nèi)激增的需求。人口稠密的城市物流場所最近出現(xiàn)了更多的關(guān)注，因?yàn)檫\(yùn)營商在努力尋找停放卡車和拖車的地方。這意味著商場和大賣場的增量改造是可能的。具有高凈空和充足停車位的大型開放空間的轉(zhuǎn)換時機(jī)已經(jīng)成熟，但報(bào)告提醒說，分區(qū)問題和高轉(zhuǎn)換成本將最終抑制這些轉(zhuǎn)換。     相反，在人口密度較低的地區(qū)，“巨型盒子開發(fā)”目前有最大潛力。雖然位置并不理想，但這些場地可以緩解分區(qū)問題，并使租戶能夠?qū)崿F(xiàn)與經(jīng)營大型設(shè)施有關(guān)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。隨著當(dāng)日和次日交付成為一項(xiàng)重要戰(zhàn)略，一些公司愿意支付幾乎任何費(fèi)用，為關(guān)鍵客戶群提供這項(xiàng)服務(wù)。    A類空間目前正處于需求高峰期，70%的新的現(xiàn)代化設(shè)施在交付前已經(jīng)預(yù)租。工業(yè)用戶愿意支付高額租金，如果他們的商業(yè)模式要求他們位于城市核心區(qū)，他們會在空間質(zhì)量上做出妥協(xié)。根據(jù)模型預(yù)測，2023年整個市場的租金將增長8%以上，這一水平到年底可能還會加快。       這些趨勢對于一些沿海市場來說尤其重要，這些市場正表現(xiàn)出有史以來最低的空置率，并有可能在未來一年內(nèi)看到租金的大幅增長，激烈的空間競爭將使最熱門市場的業(yè)主有能力在有機(jī)會獲得高價(jià)租戶的情況下保持空間的空置。在最近一年中，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本上保持著同比增長 3%~4% 的勢頭，凈營運(yùn)收入同比增長接近 5%，資本回報(bào)率一直保持在 6.8% 左右。租金同比增長率仍然在高點(diǎn)之上，而 5.1%的空置率正處于歷史最低水平。　      去年美國主要城市的工業(yè)地產(chǎn)大多呈現(xiàn)良好勢頭。休斯敦、波士頓、達(dá)拉斯、西雅圖、華盛頓等城市的工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)了顯著上漲，資本化率相對于一年以前進(jìn)一步下降。總的來說，美國總體工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格在未來幾年仍將持續(xù)穩(wěn)定地增長。而工業(yè)地產(chǎn)的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會放緩，但租金水平仍將穩(wěn)定上升。　    2022年投資者總計(jì)購買了$883億美元的工業(yè)設(shè)施，低于2021年的$1，257億，跌幅達(dá)到30%。過去3年，工業(yè)建筑的平均銷售價(jià)格激增59%，從2019年的$83美元漲到了$132每平方英尺。2022年，美國118個市場內(nèi)增加了4.5億平方英尺的工業(yè)物業(yè)空間，其中達(dá)拉斯、芝加哥、菲尼克斯，以及南加等地區(qū)尤為火熱。這些數(shù)字今年可能持續(xù)上漲。    而從投資交易角度看，工業(yè)地產(chǎn)市場也非常活躍。去年以來美國商業(yè)地產(chǎn)的交易量出現(xiàn)了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了 18%。從凈買入的角度看，房地產(chǎn)信托基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發(fā)生在私人業(yè)主之間。驅(qū)動投資者投資工業(yè)地產(chǎn)的因素之一是定價(jià)相對較低。與出租公寓、寫字樓 5.0%~5.7% 的資本化率，工業(yè)地產(chǎn) 6.8% 的資本化率非常具有吸引力。     總體上看，工業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系是比較健康的。過去12個月累計(jì)凈吸納量為 2.1 億平方尺，新增工業(yè)地產(chǎn)供給僅為 1.8 億平方尺。從具體城市來看，達(dá)拉斯、休斯敦、舊金山在過去12個月中的供給較為緊張，而費(fèi)城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過于求。從數(shù)據(jù)看，新增供給要稍高于凈吸納量，這一方面是需求的季節(jié)性疲弱造成的，另一方面確實(shí)反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會推高空置率，給租金增長帶來壓力。      盡管如此，工業(yè)地產(chǎn)要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)周期短，一般在八至九個月左右。在市場火熱時，工業(yè)地產(chǎn)的供給可以快速增加。而在開發(fā)商意識到市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變而減少供給后的八九個月效果就會顯現(xiàn)。      以中位數(shù)家庭收入來衡量一個城市的消費(fèi)能力，收入越高意味著消費(fèi)能力越強(qiáng)。同時，通過比較每單位面積服務(wù)人口來比較供給。為了衡量“最后一英里”的物業(yè)設(shè)施的相對供給，先挑選出面積小于25萬平方尺的小型配送中心，并計(jì)算此類物業(yè)在每個城市的總面積。我們計(jì)算這類小型配送中心每平方尺所服務(wù)的人數(shù)，平均服務(wù)人數(shù)越多，意味著供給越緊張。        通過比較一季度每個城市的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實(shí)上，金融服務(wù)、科技、防務(wù)等行業(yè)的發(fā)展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業(yè)崗位。在過去12個月里華盛頓的就業(yè)崗位增長了 4.2%，遠(yuǎn)高于 1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長，近幾年一直保持著較大的人口凈流入。       根據(jù)官方估計(jì)，華盛頓較快的人口增長仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費(fèi)的增長。當(dāng)然，投資工業(yè)地產(chǎn)也需要注意風(fēng)險(xiǎn)。而最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過于投機(jī)性供給。早前許多開發(fā)商察覺到投資工業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便開始大量修建工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，這使得工業(yè)地產(chǎn)供給快速增加，也許只需要半年時間就會超過總吸納量。費(fèi)城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過于求的問題。供給過量勢必會給租金增長帶來壓力。如費(fèi)城、印第安納波利斯在過去12個月內(nèi)的租金增長就遠(yuǎn)低于全國平均水平。因此，在做投資決定時非常有必要對每個城市做全面仔細(xì)的分析。自2021年第四季度以來，所有的工業(yè)基本面都創(chuàng)下了新的紀(jì)錄，工業(yè)地產(chǎn)市場仍舊保持強(qiáng)勁勢頭，其中凈吸納量最引人注目。12個月的凈吸納量已超過第三季度記錄的4.53億平方英尺，總計(jì)約4.85億平方英尺，繼續(xù)創(chuàng)下歷史新高。隨著美國工業(yè)地產(chǎn)市場新增交付量的攀升，各類租戶開始占用新的工業(yè)租賃空間，凈吸納量隨之攀升。電子商務(wù)在維持工業(yè)地產(chǎn)市場活力的同時，也在引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)革新。人們開始在相應(yīng)的廠房、倉庫中增加自動化設(shè)備和高科技管理功能，以配合供應(yīng)鏈對自動化管理的需求。隨著電子商務(wù)市場份額的擴(kuò)大以及在線零售市場本身規(guī)模的擴(kuò)大，未來電子商務(wù)對物流倉儲設(shè)施的需求將會繼續(xù)增加。大型電子商務(wù)平臺（如亞馬遜、沃爾瑪?shù)裙荆┯捎谄鋼碛腥轿徊键c(diǎn)和已具備規(guī)模效應(yīng)的自營物流，仍將繼續(xù)堅(jiān)持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施的租賃需求。中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)對社會化第三方物流的依存度將不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。基礎(chǔ)建設(shè)和工業(yè)地產(chǎn)等硬資產(chǎn)的價(jià)格將會持續(xù)上漲且能提供長期穩(wěn)定的收益，將成為投資回報(bào)最高的資產(chǎn)，美國工業(yè)地產(chǎn)中的投資者仍將是商業(yè)地產(chǎn)投資活動的重中之重。這使得全球投資者將加大力度投資美國工業(yè)地產(chǎn)等硬資產(chǎn)，這將推動美國商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)展。投資人和商業(yè)地產(chǎn)市場中的各位玩家，只有保持快速而明智的行動，才能在這些充滿挑戰(zhàn)的時代中重塑、崛起。根據(jù)CommercialEdge最新發(fā)布的美國工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告，目前全美國的工業(yè)地產(chǎn)租金都在上漲。雖然新建項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)下了新紀(jì)錄，但是供給短缺問題依舊很嚴(yán)重。不過，2023年市場逐漸會恢復(fù)正常，工業(yè)物業(yè)依舊是優(yōu)質(zhì)的投資類別。在可預(yù)見的未來，消費(fèi)者采用網(wǎng)上購物促使電子商務(wù)成為未來美國消費(fèi)市場需求的主要驅(qū)動力，同時網(wǎng)上購物需要供應(yīng)商保留額外的庫存，以避免供應(yīng)中斷。因此，工業(yè)地產(chǎn)平均交易規(guī)模將會在2023年進(jìn)一步增加。從我國的情況看，海關(guān)應(yīng)完善跨境電商進(jìn)出境貨物、物品管理模式，海關(guān)系統(tǒng)應(yīng)為跨境電商提供專門服務(wù)窗口，強(qiáng)化電子口岸建設(shè)，確保跨境電商可以通過電子口岸一次性向海關(guān)監(jiān)管部門申報(bào)相關(guān)報(bào)關(guān)材料。同時，要簡化檢驗(yàn)檢疫流程，對跨境電商進(jìn)出口商品實(shí)施集中申報(bào)、查驗(yàn)和放行，在試點(diǎn)城市探索實(shí)施跨境電商經(jīng)營主體及商品備案管理制度，實(shí)現(xiàn)簡捷高效的跨境電商大通關(guān)模式。尤其是應(yīng)該多研究我國跨境貿(mào)易交易相對集中的美國、日本、歐盟、韓國、印度、俄羅斯等國家或地區(qū)的法律規(guī)定，做到在法制建設(shè)上與相關(guān)國家無縫對接。從通關(guān)、支付、結(jié)匯、退稅、物流、售后等環(huán)節(jié)開展全方位、流程化、系統(tǒng)化管理。現(xiàn)代管理最重要的是利用信息化高科技手段，整合跨境冷鏈電商海外倉交易數(shù)據(jù)、通關(guān)數(shù)據(jù)、電子支付數(shù)據(jù)、結(jié)匯數(shù)據(jù)、退稅數(shù)據(jù)、物流及售后等信息，在政府的主導(dǎo)或行業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)下，建立相關(guān)信息平臺，實(shí)現(xiàn)信息共享、多方得利的局面。具體來說：加強(qiáng)物流模式管理方面：一是政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，從跨境物流行業(yè)政策導(dǎo)向、資金扶持、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等方面制定發(fā)展規(guī)劃。二是物流企業(yè)自身應(yīng)加強(qiáng)品質(zhì)管理，增強(qiáng)抵抗自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)的能力。三是建立跨境專線物流模式，通過航空包艙空運(yùn)方式運(yùn)輸?shù)絿猓偻ㄟ^合作公司進(jìn)行目的國的派送。我國應(yīng)與主要貿(mào)易伙伴國建立專線物流模式，以此加大貨物運(yùn)輸量。    目前生鮮電商的冷鏈配送模式主要分為自建冷鏈宅配、第三方冷鏈干線運(yùn)輸與落地配、一段式全程冷鏈、二段式半程冷鏈幾種。在支付業(yè)務(wù)的監(jiān)督和管理方面：一是政府監(jiān)管部門充分發(fā)揮監(jiān)管職能，加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)跨境支付的管理力度。建議出臺監(jiān)管規(guī)定允許第三方支付機(jī)構(gòu)聯(lián)網(wǎng)核查的權(quán)利，第三方支付機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，審核通過新會員時需實(shí)行實(shí)名制，對客戶身份信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，必須簽訂委托書，由個人委托第三方支付機(jī)構(gòu)代為辦理結(jié)售匯業(yè)務(wù)，確保監(jiān)管部門的外匯年度總額政策得到切實(shí)遵守；二是創(chuàng)新備付金管理路徑。監(jiān)管部門應(yīng)制定第三方支付機(jī)構(gòu)的備付金管理規(guī)定，統(tǒng)一管理要求，明確管理手段，加強(qiáng)對第三方支付機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，提升交易安全性和交易效率； 三是政銀企發(fā)揮合力共建良好的支付環(huán)境。政府、銀行、第三方支付企業(yè)應(yīng)從監(jiān)管、執(zhí)行、業(yè)務(wù)經(jīng)辦等角度聯(lián)合開展整治，大幅降低財(cái)產(chǎn)損失和信息泄露事件的發(fā)生概率，維護(hù)交易安全。      我國的跨境冷鏈電商海外倉業(yè)，應(yīng)該依托政府的利好政策，積極融入政府戰(zhàn)略規(guī)劃中，拓寬經(jīng)營范圍，盡量選擇“一帶一路”沿線國家或地區(qū)進(jìn)行交易，合理選擇跨境電商平臺，建立跨境營銷渠道，加強(qiáng)調(diào)研，隨時掌握目標(biāo)市場的貿(mào)易政策，強(qiáng)化客戶關(guān)系，注意商品品質(zhì)的提高和特色化，推動品牌的國際化，借政策東風(fēng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)快步提升，融入跨境電商的全球產(chǎn)業(yè)體系。同時，應(yīng)著重培養(yǎng)或引進(jìn)精通電商網(wǎng)絡(luò)平臺建設(shè)的技術(shù)類人才、電商營銷方案總體規(guī)劃人才、網(wǎng)絡(luò)營銷品牌化運(yùn)作人才、精通外貿(mào)業(yè)務(wù)、掌握“一帶一路”沿線國家語言的跨境電商人才，從而增強(qiáng)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力和對突發(fā)事件的應(yīng)對能力，全面提升自身的經(jīng)營能力。      在提高通關(guān)效率方面：一是加強(qiáng)監(jiān)督檢查。有權(quán)監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格遵照執(zhí)行《貿(mào)易安全與便利標(biāo)準(zhǔn)框架》的規(guī)定，加強(qiáng)檢查和評價(jià)工作，不斷提高通關(guān)效率；二是利用現(xiàn)代信息技術(shù)。在通關(guān)領(lǐng)域加強(qiáng)計(jì)算機(jī)和現(xiàn)代信息技術(shù)的運(yùn)用，利用電子口岸，使用無紙化辦公，推動退稅、結(jié)匯、通關(guān)的效率；三是創(chuàng)新通關(guān)模式。建議采用“三個一”的通關(guān)模式，即一次查驗(yàn)、一次放行、一次申報(bào)，減少不必要的繁瑣環(huán)節(jié)，避免重復(fù)吊箱和開箱，促進(jìn)通關(guān)效率提升。還可設(shè)立跨境貿(mào)易電子商務(wù)平臺，將小額商品出口納入一般交易的貨物管理，貨物進(jìn)口時利用該平臺集中報(bào)送。建設(shè)良好的信用環(huán)境方面：建議引入跨境冷鏈電商海外倉質(zhì)量認(rèn)證體系，通過與專業(yè)第三方質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)合作或由行業(yè)協(xié)會主導(dǎo)成立專業(yè)的質(zhì)量檢測團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)對跨境冷鏈電商海外倉賣家的經(jīng)營資質(zhì)、生產(chǎn)和管理能力、產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)等方面進(jìn)行質(zhì)量檢測，給予專業(yè)的認(rèn)證結(jié)果供買家參考，以此增加信息透明度，為消費(fèi)者選擇提供必要、完善、準(zhǔn)確的信息，增強(qiáng)消費(fèi)者信心。     政府主管機(jī)構(gòu)應(yīng)該及時出臺我國跨境電商物流的長遠(yuǎn)規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展措施和政府相關(guān)部門的職能劃分，形成全行業(yè)共謀發(fā)展的局面。在此基礎(chǔ)上，加大物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，重點(diǎn)加強(qiáng)港口物流體系建設(shè)，不斷提高港口物流信息化水平，提高港口物流的集散能力和配套水平。      我國的冷鏈物流企業(yè)要借鑒國際上先進(jìn)的現(xiàn)代物流企業(yè)的做法，實(shí)現(xiàn)跨境物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息化和智能化。采用現(xiàn)代信息技術(shù)處理物流信息并完善供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)，將跨境物流服務(wù)的運(yùn)輸工具、包裝、裝卸、倉儲等方面采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，從而提高物流速度和效率。有條件的物流企業(yè)可以設(shè)立“海外倉”，優(yōu)化與整合現(xiàn)有跨境物流運(yùn)輸方案，打通“中國制造”在海外運(yùn)輸?shù)摹白詈笠还铩保s減運(yùn)輸時間，提高配送效率，解決跨境電商物流發(fā)展中出現(xiàn)的瓶頸問題。事實(shí)上，為適應(yīng)跨境電商的迅猛發(fā)展，中國郵政、順豐速運(yùn)、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等中國物流企業(yè)已經(jīng)開始通過自建或租用的方式設(shè)立海外倉，以提高物流效率，提升用戶購物體驗(yàn)。同時，在“一帶一路”建設(shè)背景下，國貨出海也開始顯現(xiàn)聯(lián)動優(yōu)勢，加速海外倉發(fā)展，如連接我國和中歐各國的“渝新歐”、哈歐班列，就計(jì)劃在沿途各國建造物流園和海外倉，以促進(jìn)中歐物流貿(mào)易互通互聯(lián)。    跨境電商在快速增長的同時，對平臺、物流、支付、通關(guān)等環(huán)節(jié)也提出了新的需求，“便利、快速、聯(lián)動”成為關(guān)注的重點(diǎn)。我國的跨境冷鏈電商海外倉業(yè)應(yīng)利用信息化管理技術(shù)，進(jìn)行市場調(diào)研和大數(shù)據(jù)測算，對海外目標(biāo)市場預(yù)先備貨后交由物流冷鏈服務(wù)公司，由物流冷鏈服務(wù)公司根據(jù)運(yùn)輸路線進(jìn)行批量運(yùn)輸、批量報(bào)關(guān)，把貨物統(tǒng)一運(yùn)送到海外倉庫進(jìn)行倉儲，海外用戶在電商平臺下單，在當(dāng)?shù)胤謷b和配送，盡快將產(chǎn)品送到消費(fèi)者手中。當(dāng)消費(fèi)者提出退換貨等要求時，可以將貨品迅速退回到海外倉，再由海外倉為其提供新貨品。通過這種做法可以縮短貨品配送周期，并合理規(guī)避其他國家繁雜的海關(guān)、商檢等環(huán)節(jié)，從根本上解決跨境冷鏈電商物流上的困境。

來源：百戰(zhàn)百勝商業(yè)創(chuàng)新及REITS研究

編輯：勤小曦

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